北京章哥，房地产从业20年，通畅业内门说念，我不作念所谓的“大家”，只用二十年实战教训帮群众答疑解惑。
一
Q:
请问，我本年想在北京向阳区买房，看了一段手艺了，向您询查个问题，嘉铭桐城F区是公寓房吗？中介说产权70年和商品房没啥区别，想讨教下是不是这样？学区适用吗？70年后和商品房同样自动续约吗？
A：
1、不算公寓，或者说曩昔的定位偏向公寓，但本质中偏向于普宅，也就算普宅。只不外王人是塔楼，户型偏大，是以价钱走势不算太强，但到不了公寓的过程。
2、产权70年指的是地皮年限，唯有是70年的必定是“二类住宅用地”，地皮性质决定了房产性质，和扫数的普宅王人是同恭候遇。学区和学位王人同样适用。70年后和普宅同样自动续约。
3、多说两句，公寓是个俗称，在早期的含义是“高等住宅”。脾气是港式塔楼为主，豪华外立面，大户型，带大堂会通是以及社区配套服务，包括24小时电梯、物业维修和保安保洁等等。早期公寓还分红内销和外售，莫得中国国籍的只可买外售公寓。
1998年之前这种公寓相配受追捧，2008年奥运之前比较受追捧，是以修复了相配多的小区，以向阳区为主。奥运之后这种产物出现两级分化，社区界限大绿化多且户型偏向普宅的就算普宅了，以板楼为主，也包括大型塔楼社区，价钱走势和普宅大盘基本一致。
无法校正的那便是老公寓了，价钱走势偏弱。主要王人是单体楼、详细体、绿化少的塔楼和小户型Loft为主的楼栋，以及办公比较多的。
嘉铭F区的算还行吧，算是临了一批公寓的擦边球，但毕竟界限大，是以偏向普宅，价钱走势不算多过时。这从名字也能看出来，算公寓的大多是带“公寓、国外、花圃、大厦”等等，而名字为“**城”的一般界限百万以上，基本王人算大型普宅社区。
4、另外商品房是个平日的法律倡导，唯有是交往时不受纵容的房产王人算商品房，包括住宅、公寓、写字楼、商铺、地下室和车位。本质中商品房指开盘即可购买的，脱手时也不必交纳地皮出让金或详细地价款以及利润分红的屋子。划分于需要审核购买履历的屋子，比如保险房福利房回迁房等产物。
仅供参考。
二
Q:
我想给孩子买欢然亭小学的学区房，孩子2019年11月20号的诞辰，咫尺户口在爷爷的屋子户口也在那儿，我是户主，丰台七小对口，中学是首师大丽泽中学。孩子应该是2027年入学，您看还有必要选用城里的学区房嘛？
我有点小纠结，听说直升或者是80%，我因为咫尺这几年居住在马驹桥金地6小区，不想迅速上学。也在想是否磋议鹿海园这样应该能上亦庄实验或者是二中东说念主大分校，资金这块咫尺预算未几，可能会全款代购。至于是城里上学如故修复区河西没太想好，置业的话您可否给一些提议。
A：
1、是否有必要买学区房只可家长定，外东说念主不好提议。或者说看孩子的天分吧，如果是天牛娃就没什么必要，丰台的十二中衰退强。这几年是因为生源的问题导致收成有所下降，但或者率是会加强点招的，那对天牛娃便是利好了。
其他天分的孩子就看我方判断了，我只可说像东西城的普高率和一册率王人相对高，孩子上公办高中庸大学的概率大。
2、丽泽挺好的，收成跟好像十中差未几吧？在丰台能排到前四五名，放到北京算中等。这也便是不好掐尖儿到好生源，不然收成会更强。
3、既然有了能上丽泽的屋子，那再去亦庄的好奇赞佩好奇赞佩不太大。因为到咫尺为止，亦庄的收成天然跨越很快，但和丰台如故有差距的。或者这样说吧，亦庄收成在能掐尖儿的情况下比丰二和十八中强，但合座如故不好和十二中比拟，何况丰台还有个第五实验的预期呢。是以既然有了在丰台还可以的，那怎么也得去有彰着进步的学区吧？
4、粗拙就这情况，具体的我没提议，这种大事儿只可家长定。另外怎么叫“全款代购”啊？我没看显明。
仅供参考。
三
Q:
请问，咱们孩子在望京街说念工作处隔邻责任，咫尺咱们在看汇景苑三区的屋子，主淌若磋议通勤手艺可以接收，或者三十分钟傍边。价钱三百多可以买两居，四百多买三居，（价钱也可以接收）忖度最少得住六七年吧，后续或者卖掉或者咱们老俩居住。
咱们是买房小白，讨教您咫尺可否下手了？您提议两居如故三居？或者有其他更好的推选？另外我看许多东说念主说东坝板块也分坝河南北，请从专科角度给咱们分析一下呗。
A：
1、是否可以下手？具体价钱我可不知说念，这只可问当地中介。让他们给算算租售比吧，如果接近于银行利率那就没什么着落空间了，房价再波动也不会说房钱比存银行的利息高。
2、两居三居，先看资金情况吧，如果能承受或能确保月供，那最佳是一步到位买三居了，屋子是用来住的。主淌若汇景苑属于战略性住房，自住为主，况且三居应该也王人是不突出90平的，买了之后不会有战略加多税费的风险，买三居吧。
3、东坝可以说分南北，但这主淌若商品房和保险房的区别。
早期的东坝定位是“十大边际居住板块”之一，是以邻接市区溢出东说念主群为主的，是以才绸缪了多数的保险房。但曩昔先是李嘉诚忽悠要投资百亿，把东坝的定位给提高了，然后汇景苑东边的奥林匹克花圃就修复了，创造了销售遗址，到咫尺保值也挺好。
之后常青藤的修复就安详了东坝的基础，不仅售价偏高，况且在短少配套，连地铁王人莫得的情况下价钱走势还没过时，东坝的商品房界限也就定型了。再之后的龙湖天璞就更算遗址了，这样贵的豪宅大户型，还配套有保险房，但旺销和价钱不走弱，只可说板块挺强呗。
同期期向阳新城等保险房也多数修复，从性质上不算多强，但界限大便是上风，是以也挺好。咫尺是地铁快通了，绸缪又成心好，之后至少不弱。
5、粗拙就这情况，看我方的预算吧，如果能买北边的商品房更好，但保险房和战略房的居住性价比更高，各有优劣，看我方的喜好了。
仅供参考。
四
Q:
先和您说一下我咫尺的情况。住在大兴西红门，有一套三居室按揭自住（2015年购入，板楼，无电梯，2003年经济适用房），孩子18个月，我在丰台云岗上班，太太在丰科万达，王人是国企。
为了太太上班简短及孩子上学，咫尺有两个想法：
1、卖掉咫尺的屋子，在丰科万达隔邻买一套三居次新址（新址更好，但咫尺未看到新址），带电梯。房价800-900w，首付600-700w，贷款200w。用于改善，简短太太护理孩子，后续在丰台上学。我咫尺看四环南北均有多数住房，请问是否有推选的楼盘，隔邻孩子上学是否有提议?（咫尺磋议的主要决策）
2、西城购买老破小领有学区履历的学区房。咫尺还在西红门居住，等孩子上了幼儿园再择机下手，办法总价500w以内。
A：
1、上学的话那天然是第五实验为主了，只不外到咫尺我也不知说念划片和招生格局。详情是划片了，但到本年也没招土产货生，中学对土产货生则是摇号，上学也没在校址，还在十二中代管呢。之后会怎么我不知说念，只可说东说念主家详情是往牛校用功的，能上则尽量，有可能不弱于十二中。
2、孩子既然刚一岁多就先甭着急西城的学区房了，提前两年饱和，一年王人不算晚。到时候详情是入学东说念主数的低谷期，照旧赢在了起跑线上，何须还着急呢？到时候再说吧。
3、另外万达隔邻也没几个小区，旧例提议是在四环外，因为既有绸缪，也有多数的待修复地皮，就等着高压线入地呢。有地皮便是有预期，比四环内的渴望值高。
如果是有第五实验的想法，旧例提议是万达这边的西华府和北京场地等小区，有可能是这样划片的，西边则神话是丰八中海。但我这王人是听说的，不敢保证。
仅供参考。
关心“章哥说买房”全球号，有房产有关问题可以向我发问。
